Entraron en razón, o se vieron en la necesidad, o se dieron cuenta de que la demanda está planchada, cerca del piso. Finalmente, los propietarios de viviendas comenzaron a bajar sus precios en dólares y terminaron de revertir la tendencia a la suba que venía firme desde mediados de 2017. La retracción es del 2,5 % en los últimos tres meses y las propiedades ya son un 8,8% más baratas en promedio que un año atrás. Al dato lo aporta la consultora Reporte Inmobiliario, que indagó en los montos a los que se ofrecen los departamentos a través de los llamados mystery shoppers. Son supuestos clientes que van a ver las propiedades ofrecidas con un fingido interés en comprarlas, pero en realidad lo que hacen es verificar el precio, chequear que la unidad sea usada y ver su estado de mantenimiento, a fin de relevar valores y elaborar un informe.
El barrio porteño donde más hondo caló la tendencia es Caballito: allí las propiedades se ofrecen en dólares a un 8,7% menos que tres meses atrás, el mismo porcentaje de la caída de precios promedio en un año de la Ciudad. Le siguen la zona de Barrio Norte, con una baja del 4% en el último trimestre, y el barrio de Núñez, con una del 3,9%, según el relevamiento. Así es como el metro cuadrado en departamentos usados de dos y tres ambientes en la Ciudad se ofrece ahora a 2.190 dólares en promedio, un valor que, resaltan desde la consultora, se asemeja al de mediados de 2017, cuando las ventas con créditos hipotecarios UVA eran un hit. A este fenómeno hay que sumarle que el precio al que se cierran las operaciones es aún menor al ofertado.
Los valores de oferta del último año eran difíciles de sostener ante la caída del crédito hipotecario primero y a una nueva devaluación, después. Ambos procesos terminaron planchando una demanda que encuentra otro freno, crónico: los salarios bajos frente a una inflación que todo lo devora. De hecho, en diciembre se cumplieron 19 meses desde que arrancó el declive en la cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad. Ese mes se registró una baja del 30% respecto de diciembre de 2018. Fue el broche de oro de un año durante el cual el número total de operaciones cayó un 41,2%, según un informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad. Así se llegó al piso histórico de este mercado: poco más de 30.000 escrituras, de las cuales las formalizadas con hipoteca bancaria fueron un 24% menos que las registradas un año antes.
“Ahora las propiedades que salen a la venta lo hacen con valores más bajos”, observa por su parte Dina Crusizio, que dirige la división residencial de la Ciudad para la inmobiliaria L. J. Ramos y trabaja principalmente con los barrios del norte porteño, donde la baja de precios se siente más. “La mayor caída se dio en departamentos que se ofrecían desde principios de 2019, sin haberse obtenido respuesta. Ahora se publican a entre un 5% y un 7% menos”, precisa, aunque reconoce que el mayor descenso se dio en departamentos de más de tres ambientes. Héctor D’Odorico es titular de Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios, con sede en Caballito, el barrio con mayor índice de caída. “En los últimos meses, todas las ventas en la inmobiliaria se cerraron con contraoferta: eso indica que hubo una baja generalizada, con mermas del 3%, 5% y hasta el 10% -reconoce-. También depende mucho de la propiedad y de su ubicación. En Caballito la mayor caída fue en la periferia del barrio, no tanto en adyacencias del Parque Rivadavia o la avenida Pedro Goyena”.
En ese contexto, el descenso de precios era largamente esperado. Sin embargo, aún queda margen para bajar. “Está a la vista que los valores de oferta evidencian escasa flexibilidad a un ajuste más rápido, ya que la baja aún no resulta de la dimensión necesaria como para recuperar un nivel de ventas que ha llegado a un mínimo histórico”, reza el informe de Reporte Inmobiliario. Desde la consultora reconocen que “las características propias del mercado inmobiliario local” son las que hacen que el ajuste de valores no sea inmediato. “Gran parte de quienes deberían sacar a la venta o sacan a la venta una propiedad no están apremiados por ahora y no tienen deudas. Además, en su gran mayoría no compraron con crédito hipotecario, entonces no tienen que salir a vender por debajo del valor ante el aumento súbito de las cuotas”, analiza José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
En este panorama, los números que manejan los propietarios son entonces más reales que un tiempo atrás, pero todavía no del todo: “Mucha de la oferta de departamentos está sobrevaluada, es ficticia, porque del otro lado no hay una demanda que convalide esos valores -reconoce Rozados-. Hoy hay muchas propiedades que se mantienen a un valor por el cual difícilmente encuentren compradores”. Esto equivale a viviendas ociosas, nada menos que en una ciudad donde el déficit habitacional persiste.
